Cómo construir una vivienda digna al menor costo posible.

Alguna vez alguien dijo "mejor que decir es hacer y mejor que prometer es realizar".  

Es así que, aplicando varias de las optimizaciones mencionadas en la presente Monografía, nació la nueva tipología de vivenda “Econo (D)” de la Línea Euro de las Sucursales Río Tercero y Río Cuarto de Cooperativa de Vivienda Horizonte Ltda., a un precio similar o hasta menor al de una vivienda prefabricada económica entregada en similares condiciones, pero con el "valor" de una sólida vivienda tradicional para toda la vida.   

Y hablando de "similares condiciones" de entrega, cabe resaltar que el precio final de la nueva Econo de Horizonte incluye: veredas perimetrales y de acceso a la vivienda, verjas del frente y laterales, conexión a cloaca (o pozo negro y cámara séptica), Proyecto y Conducción Técnica,  todos los aranceles municipales que corresponden, seguro y aportes previsionales para todos aquellos que trabajan en la obra (profesionales, albañiles, instaladores, pintores, etc.), servicios varios como por ejemplo agua y luz durante el periodo constructivo, etc.   Y hasta, en caso de fallecimiento de un socio de Horizonte que estuviera pagando una vivienda, incluye un seguro de vida que prevé la construcción de esa vivienda a su familia, dando por cancelado el saldo impago.  Ello por no hablar de otras interesantes y, varias de ellas, exclusivas características que incluye el Sistema, como el pago por Libre Aporte, con o sin Lote, sin requisitos de ingreso, financiación a 10/12 años sin intereses, adjudicación inmediata a través de la operatoria Vivienda Inmediata (ingresando a través de un Plan en Transferencia), y de todas las demás conocidas ventajas del Sistema Ahorro Natural de Cooperativa de Vivienda Horizonte Ltda.

 Hecho este paréntesis que creí importante y sobre todo interesante para todos aquellos que no conozcan el Sistema Horizonte, a riesgo de ser reiterativo, recuerdo al lector que este blog está dirigido sobre todo a quienes tienen una disponibilidad económica acotada y, tratando de administrar sus recursos lo mejor posible, prefieren gastar menos en lo innnecesario o superfluo para invertirlo en lo prioritario, es decir en general a la vivienda social, destinada a quienes menos pueden.

Así, puestos a la tarea de diseñar una vivienda lo más económica posible, veamos qué ítems resultan “optimizables” sin que la misma comence a convertirse en inhabitable o fea.  
Para ello aplicaremos varios de los conceptos ya vertidos en el presente blog.

1) Fundación: con Platea de Hormigón Armado. Esto reemplaza a los tradicionales cavado y llenado de cimientos + viga de encadenado inferior + mampostería de fundación + contrapiso + carpeta + capas aisladoras vertical y horizontal, achicando considerablemente los costos. 
Por otro lado, la ejecución de cimientos con Platea hace posible otra importante reducción de costos, descripta en el punto 3).

2) Muros con bloques de cemento “a la vista”, es decir, sin ningún tipo de revoque interior ni exterior, con juntas rehundidas mediante una sencilla herramienta de mano hecha con un trozo de hierro de 12 mm de diámetro por ejemplo lo cual, además de contribuir importantemenbte al sellado hidrófugo de las juntas, le imprimirá al trabajo terminado una agradable impronta rústica. 
Para poder aplicar este importante factor de reducción de costos sin resignar demasiado resultado estético, es condición indispensable realizar la mampostería de elevación con bloques de cemento (y mejor aún si son de buena calidad), en lugar de hacerlo con bloques cerámicos o con los tradicionales ladrillos de barro cocido. 

Altura de muros: aproximadamente 2,40 mt. en la parte más alta (frente) y 2,20 mt. en la más baja (patio), dependiendo de las dimensiones del ambiente en tanto deberemos procurar siempre una pendiente no menor a 2 cm/mt.  Con este simple artilugio lograremos el escurrimiento del agua de lluvia hacia el patio sin requerir carga de nivelación alguna. 

La cara expuesta a la intemperie de los muros exteriores es conveniente terminarla con alguna pintura que no solo sea hidrófuga sino, a falta mejores soluciones aislantes térmicas debido a sus generalmente elevados costos, es muy importante que sea de color blanco en zonas templadas y sobre todo cálidas, para lograr el mejor comportamiento térmico posible en verano.  

3) Sin Pisos cerámicos: siempre bajo la premisa de plantear una vivienda de costos mínimos, otra ventaja de la fundación con Platea reside en que, una vez realizada, es posible practicarle un proceso de alisado con una fratasadora electromecánica tipo “helicóptero”, que se alquila por un bajo costo, lo cual, sin pretender reemplazar un piso cerámico, digamos que lo hace menos "imprescindible", o al menos que tal "cemento alisado", que así se llama, resulta suficientemente estético y sobre todo funcional al momento de achicar importantemente los costos.

4) Sin Revestimientos cerámicos en muros: en favor de lograr mayores economías, tampoco resultarán imprescindibles los revestimientos cerámicos de muros de baño y sobre mesada de la cocina, que podrán ser simplemente pintados en las zonas expuestas al agua con pintura sintética u otro modo de impermeabilización de bajo costo, como por ejemplo aplicar un revoque fino con cemento e hidrófugo previo a la pintura sintética.

5) Techo de Madera: contando con mano de obra de precio razonable, los techos de madera resultan bastante más económicos que los tradicionales de hormigón armado, con dos alternativas principales en lo relativo al soporte estructural: 
a) Estructura Metálica: dada la baja carga a soportar (peso propio de la estructura más el de las chapas), será suficiente utilizar perfilería liviana.
b) Estructura de Madera: se podrá realizar la estructura con maderas económicas como, por ejemplo, tirantes redondos de eucaliptus o pino y tablas o machimbre de pino.  
       La elección de uno u otro tipo de esqueleto estructural dependerá de gustos, costos, etc. Aunque hay que admitir que la estructura metálica es más duradera y requiere menos mantenimiento, indudablemente la de madera ofrecerá un resultado estético muy superior, cálido y acogedor en el interior de la vivienda, ofreciendo además el plus de una experiencia olfativa a madera muy agradable durante mucho tiempo.                    

En cuanto a la cubierta final, se puede hacer de chapa o de un mampuesto cementicio.

Techo de Madera con Cubierta de Chapa:

En caso de usar chapa como terminación exterior, se hace imprescindible colocar algún tipo de aislante térmico inmediatamente debajo de ella, para lo cual se suelen utilizar productos tan variados como planchas de telgopor o de fibra de vidrio, poliuretano expandido, espuma de polietileno con o sin lámina de aluminio simple o doble, etc., siendo este último material actualmente uno de los más utilizados en nuestro País debido a su bajo costo, aunque sus cualidades termoaislantes no sean las mejores.  

Pero si alguien quisiera construir su casita gastando lo menos posible en el tipo de techo que estamos hablando, como aislante para colocar bajo las chapas podría abaratar más aún los costos usando materiales reciclables, fáciles de conseguir como descarte o de muy bajo costo si hubiera que comprarlos, y bastante efectivos térmicamente hablando, como son el simple cartón corrugado o el muy conocido plástico con burbujas muy utilizados para embalaje, de notables cualidades como aislantes térmicos. 

Con respecto al plástico con burbujas, también puede ser utilizado para aplicar sobre la cara interior de los vidrios de las ventanas, simplemente rociados previamente con agua, con no despreciable efectividad como aislante térmico, tanto en verano como en invierno. 

En todos los casos, más allá de la aislación sobre todo térmica que se debe poner entre la chapa y el interior de la vivienda, es altamente recomendable pintar la parte expuesta de la chapa con alguna pintura tipo membrana elastomérica color blanco en zonas cálidas o templadas lo que, además de reforzar la impermeabilidad, contribuirá notablemente al confort térmico en el interior de la vivienda.  A los fines de promover una mejor adhesión de la pintura a la chapa, en caso de ser nueva, es conveniente dejarla un par de meses instalada antes de pintarla para que la intemperie haga lo suyo al respecto, y/o lavarla previamente con vinagre de alcohol. 

También es una muy buena medida complementaria ventilar la cámara de aire que queda entre el cielorraso y las chapas colocando al menos dos pares de rejillas, en lugares opuestos o enfrentados, con lo que estaremos generando una ventilación cruzada que permitirá el recambio y refrescado del aire caliente que se acumula en esa zona en verano, no resultando en cambio muy incidente en ningún sentido en invierno.

Techo de Madera, con o sin Cubierta Termoaislante:

Esta alternativa, que combina la agradable y cálida terminación interior que ofrece la madera (y hasta su impagable olorcito) con la exterior de un mampuesto cementicio liviano y de excelentes cualidades como aislante térmico, es más económica que la anteriormente explicada con terminación de chapa, a la vez que ofrece mejor aislación termica a costos razonables y hasta acústica en tanto tampoco será tan ruidosa como aquella en caso de caída granizo o hasta de simple lluvia.

En este caso, sobre los tirantes de eucaliptus o pino, se puede fijar algún tipo de "entablonado" de madera de pino cepillado -o mejor aún machimbre- que deberá ser de 1 pulgada de espesor ya que, previa colocacion de papel ruberoide o una membrana de nylon de un espesor mínimo de 200 micrones (o hasta un silobolsa reciclado), oficiará de base para soportar una carpeta de unos 7/8 cm. de espesor promedio, hecha con un hormigón alivianado compuesto por cemento, arena y telgopor molido, sobre el que se aplicará una abundante lechada de cemento e hidrófugo, que brindará una buena aislación térmica al interior de la vivienda.  

Como terminacion, sobre esta carpeta deberemos aplicar algún tipo de cubierta de protección hidrófuga final.  A este respecto surge una discusión de vieja data: Membrana Asfáltica o Membrana Líquida?

Debo decir que hasta la aparicion de la Membrana Líquida Poliuretánica a precios razonables, prefería la Membrana Asfáltica no crack con aluminio, a pesar de sus relativamente graves problemas, como por ejemplo lo difícil que puede llegar a ser encontrar el punto de origen de una eventual filtración; así como que al final de su vida util resulta mucho más engorroso su recambio o reparación que el simple repintado que requiere la Membrana Líquida; y finalmente la importancia de su correcta ejecución, de vital importancia a los efectos de su efectividad y duración, lo cual hace crítica la eleccion de la mano de obra y lo condicionado que queda a ella el resultado final.

Con respecto a la Membrana Líquida del tipo más económico (no poliuretánica), tiene como talón de Aquiles su relativamente corta vida, debiéndose repintar cada aproximadamente 2 a 3 años, lo cual es cuanto menos engorroso, además de a la postre resultar costoso.  Con la aparición del agregado de Poliuretano -dando por hecho su correcta ejecución, para nada complicada- la Membrana Líquida llega a tener una duración similar a la Membrana Asfáltica, 8 a 10 años en promedio, lo cual soluciona el problema principal que tenía la Líquida, y ni que hablar de los mencionados problemas de la Afáltica. Es decir que pareciera reunir lo mejor de los dos mundos, de ambos tipos de Membrana, aunque obviamente estas ventajas tienen un costo pues, entre las membranas, es la alternativa más costosa.

En conclusión, suponiendo ambos trabajos bien hechos, a la fecha digamos que estoy dispuesto a darle una oportunidad a la Membrana Líquida en tanto sea Poliuretánica, aunque más no sea por el hecho de no verme obligado a repintar (y volver a gastar) cada pocos años. El problema está en los costos, sin duda a favor de la Membrana Asfáltica en tanto estemos dispuestos a asumir sus importantes problemas, tres de ellos arriba descriptos.  De todos modos, salvo que tengamos el bolsillo muy ajustado, al momento de decidir deberiamos tener en cuenta que se trata nada menos que del techo de nuestra vivienda del cual, con la presente propuesta, ya llevamos ahorrado bastante dinero con respecto a una losa de cemento o de chapa.

Tanto la Membrana Asfáltica no crack con aluminio como la Membrana Líquida Poliuretánica color blanco, además de proveer la necesaria barrera hidrófuga, colaboran de manera relevante con la aislación térmica del techo.

Pero, llevando las cosas un poco más allá, es posible abaratar aun más el techo de esta vivienda súper económica si, una vez realizado el entablonado o machihembrado, obviamos la carga cementicia termoaislante y sobre el techo de madera aplicamos directamente algún tipo de Membrana, siendo válido al respecto de su elección lo arriba argumentado. 

Si optamos por aplicar Membra Asfáltica, deberemos pintar la madera con una pintura asfáltica de buena calidad y aplicarla con generosidad en dos manos (con un tiempo de secado entre ellas), para recién después colocar una Membrana Asfáltica no crack con aluminio, de buena calidad, siendo muy importante recurrir a una idónea mano de obra.  Para evitar que la pintura asfáltica se filtre entre las maderas del entablonado o machihembrado, a la primera mano podemos agregarle un 30 % de arena fina para darle más cuerpo, ó comenzar aplicando una manta geotextil a la vez que la vamos pintando con un rodillo con una primera mano de pintura asfáltica y, luego de secada, una segunda.

Si en cambio optamos por la Membrana Líquida Poliuretánica, también hay que comenzar aplicando una manta geotextil sobre la madera, a la vez que la vamos recubriendo con una primera mano de la mencionada Membrana Líquida, utilizando un rodillo con un prolongador por ejemplo. Dejar secar algunas horas y luego aplicar una segunda mano cruzada con respecto a la anterior para finalmente repetir el procedimiento con una generosa tercera y ultima mano.  Un truco que se suele usar es aplicar las primeras dos manos de cualquier color (quizás hasta se consiga alguno en oferta), y la última mano de color blanco para que además refleje los rayos del sol, con lo cual, cuando veamos que va aflorando el color de abajo, nos indicará que el sol y la intemperie habrán hecho lo suyo y será hora de realizar un mantenimiento preventivo aplicando una nueva y generosa mano de Membrana Líquida Poliuretánica, siempre de color blanco por ser la última.

Si bien la aislación térmica del conjunto no será la mejor, un entablonado de madera de 1 pulgada más la terminación con Membrana Asfáltica con aluminio o Membrana Líquida color blanco, terminaciones ambas reflectantes a los efectos de reducir la temperatura al interior de la vivienda en verano, y que también trabajarán suficientemente bien térmicamente en invierno, ofrecerán una termoaislación no menor y acorde a la que nos brindan los muros de la vivienda super económica de la presente propuesta, hechos con bloques de cemento a la vista.  Al respecto, recordemos que una cadena es tan fuerte como su eslabón más débil, por lo que poco sentido tendría gastar dinero para optimizar la aislación térmica del techo por ejemplo, si no estamos en condiciones de hacer equivalente esfuerzo económico con toda la envolvente de la vivienda cuidando la aislación térmica de muros y aberturas, todo lo cual sería muy bienvenido, pero los costos serán otros...  

Si por alguna causa se decidiera finalmente hacer el techo con losa tradicional de hormigón armado, aun así es posible una reducción de costos no despreciables integrando en la losa las vigas de encadenado superior, debiendo entonces hacer pequeños dinteles sobre cada abertura pero reduciendo el costo de material y mano de obra de encofrados (o bloques U) que requerirían tales vigas hechas a los clásicos 2 mt. de altura.

        6) Instalación sanitaria: 

 a) Sin bidet ni su correspondiente grifería, sustituyendo su función principal por una grifería de las llamadas "ducha higiénica", de costo mucho menor, lo cual por otro lado permitirá destinar ese espacio al lavarropas por ejemplo. 

 b) Colocar mochila del inodoro de PVC en lugar de cerámica. 

 c) Este punto en realidad no implica economías aunque sí mejoras en la calidad de vida sin gastar ni un peso más. A estos fines, podemos realizar el circuito de bajada de agua según la instalación indicada más abajo, donde observamos dos alternativas posibles:

Circuito 1: es el más económico, con un sólo caño de bajada desde el tanque.  

En condiciones normales promedio este circuito funciona muy bien a la vez que minimiza los costos, pero resulta menos recomendable en lugares donde el agua de red se corta muy pocas veces dado que en tal caso estaremos usando prácticamente siempre el agua de distribución pública, sin dar oportunidad a que se renueve la del tanque, que entonces podrá no estar en óptimas condiciones de salubridad las pocas veces que la tengamos que utilizar ante un esporádico corte del servicio.

Circuito 2: este otro circuito requiere unos metros más de caño, pero soluciona el problema del anterior en tanto, automáticamente, cada vez que utilicemos el lavarropas estaremos consumiendo agua del tanque de reserva, que de este modo se renovará periódicamente.  

Este circuito es muy similar al expuesto en mi artículo "Una instalación de agua difícil de mejorar", con la única diferencia que no incorpora la bomba presurizadora, que no resulta imprescindible (aunque sí conveniente si queremos tener buena presión ante cualquier circunstancia) en caso de no utilizar grifería monocomando, la que requiere buena presión para  garantizar el encendido del calefón.

De todos modos, ambos circuitos ofrecen como importantes ventajas:

- Agua en las mejores condiciones sanitarias posibles, independientemente de si o no cumplimos con el deber se lavar periódicamente el tanque de agua.
- Agua más fresca en verano y menos fría en invierno desde el momento que normalmente estaremos consumiendo el agua de la red, que llega de manera subterránea, a una temperatura intermedia bastante constante.
- Tener en todo momento la mejor presión de agua posible, sea la de red o la del tanque de reserva, la que resulte mayor, de manera automática, lo cual es de mucho desear al momento de regar el jardín, o lavar el auto, o en el simple acto de darse una buena y estimulante ducha por ejemplo.

                                                                

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